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2022-06-07 16:33

住房财富增长了创纪录的1.2万亿美元,但有迹象表明市场正在降温

2022年5月31日,星期二,美国加利福尼亚州赫拉克勒斯。由于抵押贷款利率徘徊在十多年来的最高水平,购房者的承受能力正在恶化。

大卫·保罗·莫里斯彭博社,盖蒂图片社

房主们有钱了,而且还在源源不断地赚钱。两年的快速上涨的房价将全国的房屋总资产推向新高。

抵押贷款软件和分析公司黑骑士(Black Knight)的一项最新分析显示,今年第一季度,抵押贷款持有人可以在保持20%股本缓冲的情况下拿出的资金规模空前地增加了1.2万亿美元。这是该公司自2005年开始跟踪这一数据以来的最大季度增幅。

4月份,抵押贷款持有人所谓的可动用股本比去年同期增长了34%,即2.8万亿美元。可动用股本总额为11万亿美元,是2006年峰值的两倍。算下来,每个房主的平均房价约为20.7万美元。

Black Knight称,可动用股本主要由抵押贷款利率较低的高信用借款人持有。这些借款人中有近四分之三的利率低于4%。目前30年期固定抵押贷款的利率超过5%。

房价上涨的另一面是,潜在买家越来越多地被挤出市场。抵押贷款利率也在急剧上升,使得一些人更难以拥有住房。

“这真的是一个分岔景观——一个越来越具有挑战性的决定买一套房子,但同时对于那些已经拥有的房产财富大幅上升,在过去的几年中,”Ben Graboske说总统的黑骑士数据和分析。“这可能是所有可能市场中最好的,也可能是最坏的,这取决于你的立场。”

然而,房地产市场正显示出轻微的降温迹象。根据“黑骑士”(Black Knight) 4月份的数据,美国房价同比上涨19.9%,低于3月份的20.4%。经济增长放缓可能是加息影响的早期迹象。格拉博斯克说:“4月份的下降更有可能是2021年底和2022年初利率首次开始上升时的温和加息造成的减速迹象。”“2022年3月和4月的房价飙升,需要一段时间才能体现在重复销售指数上。”

从历史上看,利率上升会给房价降温,但当前市场的供应仍低得可怜。活跃房源比大流行前低了67%,比典型的春季少了约82万个房源。

鉴于目前的市场状况,房主不太可能卖掉自己的房子,而更有可能拿出一部分庞大的资产进行翻修。房屋净值信贷额度现在是更可取的,因为业主可能不愿意为他们的第一次抵押贷款再融资到更高的利率,甚至是取出现金。

哈佛大学住房联合中心(Harvard’s Joint Center for Housing)最近的一份报告预计,今年的住房改善支出将增加近14%。

“创纪录的房价上涨、稳定的房屋销售和高收入,都促使我们国家主要大城市的改建活动更加活跃,尤其是在南部和西部,”该中心未来改建项目(remodeling Futures Program)的研究员索菲娅·韦丁(Sophia Wedeen)说。